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Comprar una casa es un gran paso en la vida de una persona promedio. Comprar una casa suele ser el activo más grande que cualquiera de nosotros poseerá y la mayoría de las personas necesitan un préstamo bastante grande para completar la transacción. Las cifras en los documentos de su hipoteca pueden ser instantáneas y desgarradoramente grandes, pero normalmente lo racionalizamos en un pago mensual asequible que nos sacará de problemas (y del 100% del capital) en unas pocas décadas.
Pero, ¿qué sucede cuando nuestras vidas cambian y esos pagos mensuales ya no son asequibles? La propiedad que compró con su hipoteca es garantía del préstamo. Entonces, si tiene algunos meses de retraso en el pago de su hipoteca, su prestamista puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Básicamente, esto significa que toman posesión de su casa y la venden para recuperar su dinero. Cuando se entera por primera vez de que su prestamista ha comenzado este proceso, es posible que se sienta tentado a darse por vencido. No hagas eso: todavía hay opciones por explorar y hay muchas cosas que puedes hacer para mejorar tu situación. Aquí hay seis cosas que debe hacer de inmediato si se enfrenta a una ejecución hipotecaria.
Investigación
Lo primero que debe hacer es averiguar todo sobre su situación. No estás impotente y es posible que puedas tomar medidas, pero necesitas saber cuáles son esas medidas. Empezar con:
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Documentos hipotecarios y correspondencia. Primero, mire sus documentos hipotecarios reales, que detallan cómo su prestamista maneja los pagos atrasados y las ejecuciones hipotecarias. Un punto importante a tener en cuenta es la cláusula de «poder de venta», que establece que el prestamista reclama el derecho de vender la propiedad si usted no cumple con los pagos del préstamo; asegúrese de haber comprendido los detalles que allí se presentan. A continuación, revise toda la correspondencia que el prestamista haya enviado sobre pagos atrasados y anote las opciones enumeradas en ella que puedan resultarle útiles.
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Leyes locales. Cada estado tiene sus propias leyes de ejecución hipotecaria: conozca la suya. De esta manera, sabrá si su prestamista está actuando dentro de la ley, sabrá cuánto tiempo tiene legalmente para responder y si una venta corta de su casa saldará la deuda o si podría ser considerado responsable de otros los costos serán responsables. Busque también un “derecho de reembolso”, que en algunos casos le otorga el derecho de revertir el proceso de ejecución hipotecaria si puede reunir el dinero adeudado para “curar” el préstamo.
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Programas gubernamentales. El gobierno federal ofrece algunos programas que pueden ayudar a las personas a evitar la ejecución hipotecaria, incluido el programa Making Home Affordable (MHA) y el Hardest Hit Fund (HHF), que ayudan a reducir los pagos de la hipoteca o ayudan a las personas que tienen dificultades. Se puede proporcionar asistencia financiera para pagar sus hipotecas. Al participar en dichos programas, puede convencer a su prestamista de que la ejecución hipotecaria es innecesaria.
Habla con tu prestamista
Una vez que tenga cierta información, es hora de comunicarse con su prestamista. La mayoría de los prestamistas preferirían no realizar una ejecución hipotecaria; para ellos es un proceso largo y costoso. Preferirían seguir recibiendo pagos mensuales de usted. Entonces haz lo siguiente:
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Descubra lo que puede pagar. El primer paso es determinar qué pago mensual puede realizar. Sea realista: calcule una cifra que le permitirá mantenerse al día con sus otras facturas.
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Comuníquese con su prestamista. Encontrará una persona de contacto para su prestamista en los avisos que le envían; llámelo. Solicite una modificación de préstamo y deje en claro que está dispuesto a trabajar con ellos. Dígales cuánto puede pagar y vea qué se puede hacer. El peor de los casos aquí es que digan que no y nada cambie.
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Hacer registros. Registre cada llamada telefónica y carta que envíe, solicite el nombre de todos y otra información cuando hable con ellos, y pídales siempre que registren la hora y fecha de cada llamada. su Registros. Es fundamental que pueda demostrar que está haciendo un esfuerzo para pagar el préstamo y que está cooperando con su prestamista.
Habla con un asesor
Mientras habla con su prestamista y busca alternativas a la ejecución hipotecaria, comuníquese con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y considere hablar con un asesor de vivienda. Este es un servicio gratuito. Los asesores pueden explicarle sus opciones y aconsejarle cómo proceder. También puede encontrar información sobre los servicios de asesoramiento locales que le ayudarán a evitar una ejecución hipotecaria en su sitio web.
Sentar las bases para las ventas
A pesar de sus mejores esfuerzos y sus sinceras intenciones, es posible que no sea posible detener o cambiar significativamente el proceso de ejecución hipotecaria. Debe prepararse para esta eventualidad ahora, incluso si espera modificar el préstamo y retomar el rumbo. Si se prepara para vender la casa en una venta corta (venderla por menos de lo que debe en la hipoteca) antes de que su situación se convierta en una emergencia, podrá obtener el mejor trato posible con menos estrés.
Primero, obtenga un análisis comparativo del mercado (CMA) para la vivienda. Esto le dará el valor de mercado de su vivienda en función de ventas de viviendas similares en su área. Encuentre un agente de bienes raíces local que tenga experiencia en ventas al descubierto e involúcrelo; no todos los agentes de bienes raíces saben cómo manejarlas. Finalmente, pregúntele a su prestamista sobre el proceso para solicitar una venta corta (debe aceptar uno) y la probabilidad de que se apruebe una venta corta.
Monetizar la casa
Una situación de ejecución hipotecaria significa que usted está lidiando con algún tipo de crisis presupuestaria. Ya sea que se trate de la pérdida de un trabajo, un gasto repentino e inesperado (como una emergencia médica) o una tasa de interés variable que se dispara, una ejecución hipotecaria significa que se ha atrasado en el pago de sus facturas. Si bien hace todo lo que está a su alcance para comprender y evitar el proceso de ejecución hipotecaria, la casa sigue siendo suya y eso significa que es posible que pueda monetizarla para mejorar su situación financiera.
Esto podría incluir agregar compañeros de cuarto y cobrar el alquiler, o alquilar la casa entera o solo partes de ella a través de algo como Airbnb. También puedes monetizar servicios como una piscina o un jardín para ganar dinero extra, o vender todas las cosas que tienes por ahí. Las opciones específicas dependen de usted y de su situación individual, pero incluso si perder la casa debido a una ejecución hipotecaria es inevitable, al menos puede ayudar a mitigar la situación posterior a la ejecución hipotecaria.
Considere la quiebra
Finalmente, si está lidiando con una demanda de ejecución hipotecaria en curso, debe obtener información sobre cómo declararse en quiebra. La quiebra tiene muchas desventajas, en particular su impacto en su crédito y sus finanzas, pero la quiebra puede congelar el proceso de ejecución hipotecaria y puede brindarle más opciones para pagar sus deudas hipotecarias. Esta es una opción extrema, pero en el momento en que se le notifique una ejecución hipotecaria inminente, debe familiarizarse con el proceso en su área particular y lo que puede lograr. Ojalá no tengas que seguir este camino, pero como todo en la vida, el conocimiento es poder.
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